Získať hypotéku je v dnešnej dobe čoraz náročnejšie. So sprísňovaním sa začalo ešte v rokoch 2016 a 2017, čo bola reakcia na obrovský boom úverov a dopytu po nehnuteľnostiach. Aktuálne podmienky neprajú všetkým žiadateľom a čoraz viac z nich sa musí obzerať aj po iných možnostiach, ako dofinancovať svoje vysnívané bývanie. Akých?
Sprísnenie hypoték sa dotklo všetkých
Získanie hypotéky a jej objem závisia od viacerých faktorov. Nakoľko ide o úver, ktorý je založený nehnuteľnosťou, musíte takúto nehnuteľnosť mať. Môže byť vo vašom osobnom vlastníctve, ale môžete založiť aj nehnuteľnosť napríklad vašich rodičov.
V druhom rade ovplyvňuje získanie hypotéky vaša bonita. Tá pozostáva z niekoľkých oblastí, niektoré sa týkajú minulosti, iné prítomnosti a ďalšie budúcnosti. Sprísnenie za posledné roky nastalo najmä v posudzovaní bonity, nakoľko práve tu videla v minulosti NBS najväčšie riziko. Výsledkom je, že dostupnosť hypoték sa značne obmedzila.
Aktuálne platia nasledovné podmienky či sprísnenia:
- v prvom rade, väčšina žiadateľov sa dnes dostane k hypotéke nanajvýš do výšky 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka úveru
- zároveň platí, že dôležité je, akú má žiadateľ úverovú minulosť, či v minulosti mal nejaké pôžičky, či ich riadne splatil alebo či naopak mal meškanie
- okrem toho sa posudzuje aktuálna výška príjmu a to tak, že sa od čistého príjmu odpočítajú nielen všetky záväzky, ale aj suma životného minima
- zo vzniknutého rozdielu sa potom vyráta maximálna výška mesačnej splátky, ktorá môže byť najviac do 60 %, takže vám musí ostať aj rezerva
Ako vyriešiť dofinancovanie bývania
Bežnou praxou tak je, že hoci hypotéku vám banka poskytne, nebude to v takej výške, ako by ste si predstavovali alebo potrebovali. Čo s tým? Riešením je získať finančné prostriedky niekde inde. Pamätať však na to treba veľakrát už dostatočne vopred.
Tu sú najčastejšie možnosti, ako dofinancovanie riešiť:
Vlastné peniaze: Ak máte nejaké finančné prostriedky odložené už dlhodobo, máte po probléme. Dofinancovať potrebnú sumu môžete jednoducho ich výberom. Alternatívou k tomu je získanie súkromnej pôžičky z rodiny, kedy vám môže pomôcť rodina svojimi úsporami. V prípade nevyhnutnosti môžete získať peniaze aj predajom vecí.
Spotrebný úver: Pokiaľ vlastné financie nemáte, ešte stále je možnosť siahnuť po spotrebnom úvere. Takýmto spôsobom ale môžete riešiť situáciu iba v prípade, ak máte dostatočný príjem na to, aby vám banka okrem hypotéky poskytla aj „spotrebák“. V jeho prípade si môžete zohnať aj spoludlžníka alebo ručiteľa k úveru. Úver resp. pôžičku ponúka napr. aj SLSP.
Založenie ďalšej nehnuteľnosti alebo spoludlžník: Pokiaľ je problém v hodnote nehnuteľnosti, môžete okrem vlastnej založiť aj nehnuteľnosť tretej osoby. Tá s tým musí súhlasiť a na predmetnej nehnuteľnosti nesmie byť iné záložné právo. Možným riešením je mať aj spoludlžníka k hypotéke, čím sa zvýši posudzovaný príjem bankou.
Sporenie a investovanie: Ak môžete istú dobu počkať alebo nepotrebujete hneď plnú požadovanú sumu, je možnosťou dofinancovania aj sporenie či investovanie. Tu máte na výber fondy a korporátne dlhopisy, prípadne stavebné sporenie. V oboch týchto prípadoch ale treba rátať s určitým časovým odkladom a návratnosťou, aspoň v lehote 2 až 3 rokov.
Stavebné sporenie pomôže len čiastočne
V posledných mesiacoch sa v súvislosti s prefinancovaním bývania čoraz viac hovorí aj o stavebnom sporení. Tento spôsob vám síce môže pomôcť, no nie okamžite a je limitovaný svojimi parametrami, nemusí byť preto riešením pre každého žiadateľa.
Stavebné sporenie má jedno veľké plus a to je možnosť získania tzv. štátnej prémie. Takýmto spôsobom získate navyše 2,5 % zo sumy, ktorú si za rok odložíte na sporiaci účet v stavebnej sporiteľni. Štátna prémia je určitým spôsobom bonifikácia alebo príspevok od štátu, no má to svoj limit a tým limitom je 70 € za rok. To je maximum.
Aby ste navyše takýto bonus získali v plnej výške, musíte si ročne na stavebné sporenie poslať sumu aspoň 2.800 €. Je tu aj podmienka maximálneho príjmu, ktorá rozdelí žiadateľov na tých, čo zarábajú do 1,3 násobku priemernej mzdy a tých, ktorí zarábajú viac. Na plnú štátnu prémiu má nárok iba prvá skupina, čo znova zníži okruh záujemcov.
Stavebné sporenie je známe aj výhodnejším úročením úveru oproti bežnej hypotéke. Tu však treba povedať, že aj vo svetle aktuálnych úrokových sadzieb nejde o príliš veľkú výhodu. Aby ste získali stavebný úver či tzv. medziúver zo stavebnej sporiteľne s lepším úrokom ako v banke, musíte si sporiť aspoň 1 či 2 roky a nasporiť určitú sumu.
Vypočítajte si svoju hypotéku a porovnajte ponuky
Najlepším riešením, ako zistiť, na aký hypoúver máte v súčasnej situácii dosah, je využiť presný výpočet hypotéky. K tomu vám pomôžu internetové hypotekárne kalkulačky, ktoré na základe zadaných parametrov vedia predstaviť ponuku z celého trhu.
Hypotekárna kalkulačka funguje veľmi jednoducho:
- ide o nezáväzný výpočet, kde stačí zadať základné údaje, čiže osobné údaje, prípadne niektoré kalkulačky vyžadujú aj výšku čistého mesačného príjmu
- potom si vyberiete typ hypotéky, čiže účelovú alebo bezúčelovú, môžete si zvoliť aj to, že máte nárok na podporu určenú pre mladých do 35 rokov
- zadáte požadované parametre hypotéky, konkrétne výšku a dobu splácania, alternatívne je možné zadať maximálnu možnú mesačnú splátku
- počkáte na online výpočet, kalkulačka vám predstaví všetky dostupné ponuky hypoték od bánk na trhu spoločne s detailnými podmienkami úveru
Hypotekárne úvery sú ťažiskom ponuky bánk a podľa toho vyzerajú aj ich ponuky. Tie sú pravidelne aktualizované, či už ide o úrokové sadzby, poplatky alebo nefinančné benefity. Niektorá banka ponúka možnosť dvoch mimoriadnych splátok ročne bez poplatku, iná banka zas má vybavenie hypotéky bez poplatku na úvod alebo s nejakou zľavou.
Úlohou hypotekárnych kalkulačiek je vám predstaviť všetky tieto ponuky a umožniť ich porovnanie. Vďaka tomu získate nielen presnú predstavu o tom, koľko si môžete požičať, ale aj o tom, kde nájdete najlepšiu a najvýhodnejšiu hypotéku na trhu v ponuke.